После незначительной активности, наблюдавшейся весной 2009 года, общая сумма инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в первой половине 2009 года достигла приблизительно одного млрд. долларов. Это очень незначительная сумма по сравнению с аналогичным показателем за 2008 год (около $6 млрд) и по сравнению с более развитыми рынками. Например, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Германии в 2008 году превысил $35 млрд.

Вопреки предварительным прогнозам многих экспертов и участников рынка, резкого роста вынужденных продаж имущества по высоким ставкам капитализации - по крайней мере до сих пор - не случилось. Умеренная активность в сфере слияний и поглощений в 2009 году наблюдалась в основном в секторе офисной недвижимости, хотя по объему эти сделки можно отнести к незначительным или средним и осуществлялись они главным образом между российскими участниками, то есть практически без привлечения иностранных инвесторов.

По общему мнению, рынок снова активизируется. Вопрос - когда? Очевидно, что динамика слияний и поглощений на российском рынке недвижимости будет зависеть от множества факторов.

Экономический цикл

Как правило, циклы рынка недвижимости практически совпадают с общими экономическими циклами. Поэтому, после того как во второй половине 2008 года мировой финансовый кризис пришел в Россию, ценовая спираль на рынке была остановлена и "перегретый" рынок неожиданно погрузился в вакуум, где деловая активность была приостановлена. Никто ничего не знал о новых "рыночных" уровнях ставок аренды и доходности, кроме того, что они должны быть каким-то образом скорректированы. Настроение рынка в начале 2009 года было достаточно нервозным.

Сегодня никто не возьмет на себя смелость сказать, достиг ли рынок недвижимости дна или нет, но совершенно очевидно, что он стал более стабильным, и если дно еще не достигнуто, то во всяком случае уже близко. Рынок недвижимости в середине 2009 года характеризуется большей стабильностью, хотя его участники по-прежнему очень осторожны. 

Остается вопрос: затронет ли Россию так называемая вторая волна экономического кризиса во второй половине 2009 года и если да, то насколько сильно - в связи с полномасштабным влиянием "плохих" долгов на бухгалтерские балансы банков? Эксперты в области макроэкономики, тем не менее по-прежнему единодушны в том, что российская экономика будет демонстрировать рост уже с 2010 года. На фоне низкой насыщенности рынка недвижимости это должно способствовать активизации инвестиций в российский сектор недвижимости.

Рыночные параметры

По сравнению с прошлым годом сегодня российский рынок недвижимости во многом изменился и, скорее всего, уже никогда не станет прежним. Кризис привел к пересмотру отношений между арендодателями и арендаторами, увеличению доли вакантных площадей, росту ранее сократившихся ставок капитализации, снижению арендных ставок и обесценению арендного дохода в рублях (что затрудняет обслуживание долга в твердой валюте), а также "замораживанию" многих строительных объектов. 

Вышеуказанные изменения в разных сегментах рынка недвижимости происходили по-разному, что изменило баланс инвестиционной привлекательности в этих сегментах. Скорее всего, инвесторы все больше будут переключаться с более "традиционных" сегментов инвестиционного рынка, таких как офисная и торговая недвижимость, на менее "насыщенные" и в недавнем прошлом более "консервативные" сегменты, такие как жилая и производственная недвижимость.

Использование заемных средств

Умные инвесторы знают, что долг, как огонь - хороший слуга, но плохой хозяин. Прошлый год был достаточно тяжелым для проектов/компаний с высокой долей заемных средств, и банки ужесточили свою политику в области реализации залога. 

Однако как было отмечено выше, до настоящего времени не наблюдалось массовых вынужденных продаж и/или ареста заложенного имущества. В большинстве случаев должникам удавалось рефинансировать, реструктурировать свои обязательства или просто выполнить их в ущерб краткосрочной прибыльности. 

Очевидно, что финансовые институты стали очень осторожными, что привело к дефициту и дороговизне долгового финансирования и ужесточению требований к залоговому обеспечению. При этом российские финансовые институты за последнее время стали, можно сказать, более открытыми для обсуждения вопросов кредитования и рефинансирования, чем западные банки, которые раньше проявляли большую активность. 

В результате нехватки доступных заемных средств многие (финансовые) инвесторы, которые раньше даже не рассматривали сделки, финансируемые долгом ниже чем на 40-50% (вопреки тому, что в России механизм debt push-down, позволяющий отнести проценты по займам к расходам, уменьшающим налоговую базу, работает недостаточно эффективно), теперь рассматривают сделки, финансируемые исключительно из собственных средств. Вполне понятно, что это напрямую влияет на внутреннюю норму доходности и на возможный размер сделки. 

В перспективе доступность долгового финансирования на приемлемых условиях наверняка останется ключевым параметром, определяющим динамику слияний и поглощений на российском рынке недвижимости.

Институциональная среда

Последующий рост российского рынка недвижимости, по всей вероятности, будет определяться отечественными игроками, но со временем роль иностранных инвесторов будет возрастать. Мы по-прежнему видим приток иностранных/международных инвестиций в Россию (или их экспансии в пределах России), что влияет на динамику российского рынка недвижимости. Так, совсем недавно в России появились магазины сети H&M и Carrefour. Компания Walmart также планирует выход на российский рынок. 

Вместе с тем прозрачность российского рынка недвижимости по-прежнему ограниченна, и ведение бизнеса здесь по-прежнему будет требовать от иностранного игрока хорошего знания местной специфики. Именно это является основным негативным фактором, мешающим зарубежным игрокам активно инвестировать в развитие российского рынка. Так, руководство IKEA в недавнем публичном обращении заявило, что все дальнейшие инвестиционные программы компании в России приостановлены из-за слишком высоких административных барьеров, мешающих ведению бизнеса. Потеря такого инвестора, как IKEA (который уже инвестировал около $4 млрд в развитие крупнейшей торговой сети "Мега" в России), является существенным не только в плане первичных последствий. Гораздо более важно то, что такие события формируют у зарубежных инвесторов негативное мнение об инвестиционном климате в России, что, в свою очередь, повышает восприятие ими "странового риска" и снижает уровень прямых иностранных инвестиций. 

В этом направлении было сделано уже многое, и правительство России заявило о своем намерении продолжать улучшать институциональную среду для реализации деловой активности. Это особенно важно для развития российского рынка недвижимости, так как вполне понятно, что события и изменения в секторе недвижимости предполагают активное взаимодействие с различными структурами, которые могут налагать запреты и ограничения на всех стадиях. Именно поэтому быстрота улучшения институциональной среды будет еще одним ключевым фактором, определяющим будущую динамику рынка.

Перспектива

Можно сказать, что сегодня российский рынок недвижимости переживает кризис. Правильнее даже будет назвать этот этап упорядочиванием или "охлаждением страстей" после недавнего перегрева. Возможно, самым правильным будет назвать текущую ситуацию "этапом открывшихся возможностей". 

Существуют разные теории в отношении подъема российского рынка недвижимости, однако общее мнение, разделяемое практически всеми инвесторами, заключается в том, что российский рынок недвижимости имеет хороший потенциал роста и открывает перед инвесторами уникальные возможности в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Источник CRE

Антонин Буста, группа по сопровождению сделок слияния и поглощения, PricewaterhouseCoopers