RSS
Информация
Реклама
Залог самый эффективный способ обеспечения исполнения обязательства должником. Однако самым проблематичным для кредитора является вопрос обращения взыскания на предмет залога. Надо соблюсти процедуру, найти покупателя и лишь затем получить деньги. Но все ли так сложно? Можно ли максимально упростить процедуру и реализовать залог принудительно без обращения в суд.
Залог является одним из основных видов обеспечения возврата выданных банком кредитов. Некоторое время назад в силу несовершенства действовавшего законодательства обращение взыскания на предмет залога осуществлялось в основном по решению суда и занимало достаточно длительное время: этот процесс мог длиться от полутора до двух лет.
Очевидно, что в условиях экономического кризиса подобная процедура удовлетворения требований кредиторов не способствовала эффективному использованию залога как способа обеспечения обязательств. Принятый 30 декабря 2008 г. Федеральный закон N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" был направлен на упрощение порядка обращения взыскания, в первую очередь за счет более широкого внедрения в практику внесудебного порядка.
--------------------------------
Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ в Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об исполнительном производстве", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты, вступили в силу с 11 января 2009 г.
Использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимость позволяет ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а также сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на проигравшую в суде сторону, которой чаще всего является залогодатель. Дело в том, что законодатель пошел навстречу залогодателю (заемщику), прописав четкие суммовые и временные критерии, при которых возможно обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. Судебный же порядок обращения взыскания сохранен в качестве исключительного.
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)), что выгодно как банку, так и в определенной степени самому заемщику, не способному вовремя погасить свои долги. Не исключено, что в ближайшее время заключение подобного соглашения может стать обязательным условием реструктуризации задолженности, выдвигаемым банками.
Отметим следующий важный момент. До 2 августа 2009 г. согласно положениям Гражданского кодекса РФ можно было предусматривать в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество цену, по которой залогодержатель может приобрести данное имущество . С этой даты ст. 55 Закона об ипотеке была дополнена п. 3.1, согласно которому при обращении взыскания на имущество, заложенное в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 55, оно приобретается залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством РФ об оценочной деятельности. Результаты проведения оценки заложенного имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.
--------------------------------
Со 2 августа 2009 г. вступил в силу Федеральный закон от 17.07.2009 N 166-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Справка. Согласно новой редакции ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке в случаях, когда: для заключения договора залога нужно было согласие или разрешение другого лица или органа; имущество имеет значительную историческую, или художественную, или культурную ценность; предметом ипотеки является участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия; имущество находится в государственной или муниципальной собственности; взыскание обращается на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам; в залоге находится предприятие как имущественный комплекс.
Открываем Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности") и в ст. 3 читаем: "Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме" . Таким образом, после 2 августа 2009 г. установление в соглашении цены реализации является неправомерным, так как цена, по которой приобретается заложенное имущество, должна быть рыночной, а это означает, что в разные периоды времени она может меняться и никак не может зависеть от воли сторон.
--------------------------------
Именно Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано в любое время - как до, так и после заключения договора об ипотеке.
При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
Необходимо помнить, что согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке для обращения взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке необходимо обязательное соблюдение двух условий:
- сумма неисполненного обязательства должна составлять не менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства должен быть не менее трех месяцев.
Если предметом залога выступает недвижимое имущество, то соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания могут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества:
1) на аукционе;
2) путем поступления предмета залога в собственность залогодержателя;
3) путем продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу.
Реализация заложенного имущества путем проведения аукциона
Реализация заложенного недвижимого имущества на аукционе характеризуется следующими особенностями:
- аукцион осуществляется вне рамок исполнительного производства;
- организатор аукциона действует на основании договора с залогодержателем от его или своего собственного имени.
Кроме того, до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного залогом (ипотекой), которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Данное положение направлено на защиту прав залогодателя, которому предоставляется еще одна возможность исполнить обязательство, обеспеченное залогом, тем самым урегулировав свои отношения с залогодержателем, не лишаясь заложенного имущества .
--------------------------------
Согласно п. 5 ст. 350 ГК РФ у залогодателя существует право исполнить обеспеченное залогом обязательство в любой момент до продажи предмета залога, которое не может быть ограничено никаким соглашением.
Примечание. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать: 1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления; 2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство; 3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления организатор торгов направляет сторонам договора уведомление о торгах и публикует извещение о торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества. Торги могут состояться не ранее чем через 10 дней с даты такой публикации.
Согласно ст. 59 Закона об ипотеке аукцион по форме должен быть открытым, проведение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.
Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счет стоимости предмета ипотеки, составляет 3% от суммы, вырученной при его реализации. Если залогодержатель хочет выплатить организатору торгов более высокую сумму вознаграждения, то ему придется это делать за свой счет.
В случае если оценка предмета ипотеки обязательна, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80% от стоимости заложенного имущества, подтвержденной отчетом оценщика, если иное не установлено соглашением сторон.
Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены обязательно при обращении взыскания на:
- право аренды недвижимого имущества;
- право требования участника долевого строительства жилья;
- недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более 500 тыс. руб.
В дальнейшем порядок проведения торгов (а также последствия признания торгов несостоявшимися) не отличается от судебного порядка реализации заложенного имущества .
--------------------------------
См. гл. 9 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Переход права собственности
к залогодержателю или третьему лицу
Анализ норм законодательства показывает, что механизмы принудительного обращения взыскания действуют в первую очередь в случае внесудебной реализации имущества на торгах. Их использование в случае, если соглашением залогодержателя с залогодателем предусмотрено поступление предмета залога в собственность залогодержателя или третьего лица, является достаточно проблематичным.
Так, рассматриваемые способы не могут быть применены в отношении недвижимого имущества, если предметом залога является земельный участок. Также необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо при наличии у залогодателя права аренды этого участка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
В то же время нужно отметить, что для облегчения обращения взыскания на имущество во внесудебном порядке залогодержателю предоставляется право:
- осуществлять принудительное обращение взыскания на предмет залога на основании исполнительной надписи нотариуса;
- заключать от своего имени все сделки, необходимые для реализации предмета залога, подписывать документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения, как если бы он был на то управомочен собственником;
- получать сведения из ЕГРП в отношении имущества, находящегося в залоге.
Для кредитных организаций важным является и следующий вывод из судебной практики: заключенное банком-залогодержателем соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество, по которому банк приобретает это имущество для себя или для третьего лица, не может считаться заключенным банком с превышением его специальной правоспособности, такая деятельность считается неразрывно связанной с осуществляемой им банковской деятельностью .
--------------------------------
См. п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Упрощенная процедура регистрации
перехода прав на реализованное имущество
Расширение возможностей удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд, очевидно, призвано повысить привлекательность залога как способа обеспечения исполнения обязательств.
Важным является то, что согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) государственная регистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество при обращении взыскания осуществляется без заявления залогодателя. Данное положение снимает возможные практические сложности при обращении взыскания на недвижимое имущество.
В заключение приведем примерный перечень таких документов, которые необходимо будет представить для регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке:
1) заявление о государственной регистрации права (представляется лицом, выигравшим торги) (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
2) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке) ;
3) нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
4) извещение в СМИ о проведении торгов (аукциона) (п. 7 ст. 59 Закона об ипотеке);
5) отчет независимого оценщика (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке) ;
6) протокол о результатах проведения торгов, подписанный организатором торгов и лицом, выигравшим торги (п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке);
7) договор купли-продажи, заключенный между организатором торгов и лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке);
8) акт приема-передачи недвижимого имущества, составленный между организатором торгов и лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
9) документ об уплате государственной пошлины (ст. 11, п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 333.33 НК РФ);
10) документ, удостоверяющий личность заявителя; при обращении представителя - нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия) (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
11) документы, подтверждающие правоспособность юридического лица, либо выписка из ЕГРЮЛ, свидетельствующая об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
12) иные документы в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
--------------------------------
Представление указанного соглашения не требуется, если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрено в договоре об ипотеке.
Представляется в случаях обязательной оценки.
Примечание. Для регистрации прав покупателя, выигравшего торги, ему фактически достаточно представить в регистрационную службу лишь те документы, которые подтверждают, что он является победителем торгов, заключил соответствующий договор и выплатил стоимость имущества.
В.Ф.Филатова
К. ю. н.,
консультант по налогам и сборам
Палата налоговых консультантов
Залог является одним из основных видов обеспечения возврата выданных банком кредитов. Некоторое время назад в силу несовершенства действовавшего законодательства обращение взыскания на предмет залога осуществлялось в основном по решению суда и занимало достаточно длительное время: этот процесс мог длиться от полутора до двух лет.
Очевидно, что в условиях экономического кризиса подобная процедура удовлетворения требований кредиторов не способствовала эффективному использованию залога как способа обеспечения обязательств. Принятый 30 декабря 2008 г. Федеральный закон N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" был направлен на упрощение порядка обращения взыскания, в первую очередь за счет более широкого внедрения в практику внесудебного порядка.
--------------------------------
Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ в Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об исполнительном производстве", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты, вступили в силу с 11 января 2009 г.
Использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимость позволяет ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а также сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на проигравшую в суде сторону, которой чаще всего является залогодатель. Дело в том, что законодатель пошел навстречу залогодателю (заемщику), прописав четкие суммовые и временные критерии, при которых возможно обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. Судебный же порядок обращения взыскания сохранен в качестве исключительного.
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)), что выгодно как банку, так и в определенной степени самому заемщику, не способному вовремя погасить свои долги. Не исключено, что в ближайшее время заключение подобного соглашения может стать обязательным условием реструктуризации задолженности, выдвигаемым банками.
Отметим следующий важный момент. До 2 августа 2009 г. согласно положениям Гражданского кодекса РФ можно было предусматривать в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество цену, по которой залогодержатель может приобрести данное имущество . С этой даты ст. 55 Закона об ипотеке была дополнена п. 3.1, согласно которому при обращении взыскания на имущество, заложенное в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 55, оно приобретается залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством РФ об оценочной деятельности. Результаты проведения оценки заложенного имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.
--------------------------------
Со 2 августа 2009 г. вступил в силу Федеральный закон от 17.07.2009 N 166-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Справка. Согласно новой редакции ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке в случаях, когда: для заключения договора залога нужно было согласие или разрешение другого лица или органа; имущество имеет значительную историческую, или художественную, или культурную ценность; предметом ипотеки является участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия; имущество находится в государственной или муниципальной собственности; взыскание обращается на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам; в залоге находится предприятие как имущественный комплекс.
Открываем Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности") и в ст. 3 читаем: "Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме" . Таким образом, после 2 августа 2009 г. установление в соглашении цены реализации является неправомерным, так как цена, по которой приобретается заложенное имущество, должна быть рыночной, а это означает, что в разные периоды времени она может меняться и никак не может зависеть от воли сторон.
--------------------------------
Именно Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано в любое время - как до, так и после заключения договора об ипотеке.
При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
Необходимо помнить, что согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке для обращения взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке необходимо обязательное соблюдение двух условий:
- сумма неисполненного обязательства должна составлять не менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства должен быть не менее трех месяцев.
Если предметом залога выступает недвижимое имущество, то соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания могут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества:
1) на аукционе;
2) путем поступления предмета залога в собственность залогодержателя;
3) путем продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу.
Реализация заложенного имущества путем проведения аукциона
Реализация заложенного недвижимого имущества на аукционе характеризуется следующими особенностями:
- аукцион осуществляется вне рамок исполнительного производства;
- организатор аукциона действует на основании договора с залогодержателем от его или своего собственного имени.
Кроме того, до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного залогом (ипотекой), которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Данное положение направлено на защиту прав залогодателя, которому предоставляется еще одна возможность исполнить обязательство, обеспеченное залогом, тем самым урегулировав свои отношения с залогодержателем, не лишаясь заложенного имущества .
--------------------------------
Согласно п. 5 ст. 350 ГК РФ у залогодателя существует право исполнить обеспеченное залогом обязательство в любой момент до продажи предмета залога, которое не может быть ограничено никаким соглашением.
Примечание. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать: 1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления; 2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство; 3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления организатор торгов направляет сторонам договора уведомление о торгах и публикует извещение о торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества. Торги могут состояться не ранее чем через 10 дней с даты такой публикации.
Согласно ст. 59 Закона об ипотеке аукцион по форме должен быть открытым, проведение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.
Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счет стоимости предмета ипотеки, составляет 3% от суммы, вырученной при его реализации. Если залогодержатель хочет выплатить организатору торгов более высокую сумму вознаграждения, то ему придется это делать за свой счет.
В случае если оценка предмета ипотеки обязательна, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80% от стоимости заложенного имущества, подтвержденной отчетом оценщика, если иное не установлено соглашением сторон.
Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены обязательно при обращении взыскания на:
- право аренды недвижимого имущества;
- право требования участника долевого строительства жилья;
- недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более 500 тыс. руб.
В дальнейшем порядок проведения торгов (а также последствия признания торгов несостоявшимися) не отличается от судебного порядка реализации заложенного имущества .
--------------------------------
См. гл. 9 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Переход права собственности
к залогодержателю или третьему лицу
Анализ норм законодательства показывает, что механизмы принудительного обращения взыскания действуют в первую очередь в случае внесудебной реализации имущества на торгах. Их использование в случае, если соглашением залогодержателя с залогодателем предусмотрено поступление предмета залога в собственность залогодержателя или третьего лица, является достаточно проблематичным.
Так, рассматриваемые способы не могут быть применены в отношении недвижимого имущества, если предметом залога является земельный участок. Также необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо при наличии у залогодателя права аренды этого участка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
В то же время нужно отметить, что для облегчения обращения взыскания на имущество во внесудебном порядке залогодержателю предоставляется право:
- осуществлять принудительное обращение взыскания на предмет залога на основании исполнительной надписи нотариуса;
- заключать от своего имени все сделки, необходимые для реализации предмета залога, подписывать документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения, как если бы он был на то управомочен собственником;
- получать сведения из ЕГРП в отношении имущества, находящегося в залоге.
Для кредитных организаций важным является и следующий вывод из судебной практики: заключенное банком-залогодержателем соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество, по которому банк приобретает это имущество для себя или для третьего лица, не может считаться заключенным банком с превышением его специальной правоспособности, такая деятельность считается неразрывно связанной с осуществляемой им банковской деятельностью .
--------------------------------
См. п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Упрощенная процедура регистрации
перехода прав на реализованное имущество
Расширение возможностей удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд, очевидно, призвано повысить привлекательность залога как способа обеспечения исполнения обязательств.
Важным является то, что согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) государственная регистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество при обращении взыскания осуществляется без заявления залогодателя. Данное положение снимает возможные практические сложности при обращении взыскания на недвижимое имущество.
В заключение приведем примерный перечень таких документов, которые необходимо будет представить для регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке:
1) заявление о государственной регистрации права (представляется лицом, выигравшим торги) (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
2) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке) ;
3) нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
4) извещение в СМИ о проведении торгов (аукциона) (п. 7 ст. 59 Закона об ипотеке);
5) отчет независимого оценщика (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке) ;
6) протокол о результатах проведения торгов, подписанный организатором торгов и лицом, выигравшим торги (п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке);
7) договор купли-продажи, заключенный между организатором торгов и лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке);
8) акт приема-передачи недвижимого имущества, составленный между организатором торгов и лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
9) документ об уплате государственной пошлины (ст. 11, п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 333.33 НК РФ);
10) документ, удостоверяющий личность заявителя; при обращении представителя - нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия) (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
11) документы, подтверждающие правоспособность юридического лица, либо выписка из ЕГРЮЛ, свидетельствующая об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
12) иные документы в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
--------------------------------
Представление указанного соглашения не требуется, если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрено в договоре об ипотеке.
Представляется в случаях обязательной оценки.
Примечание. Для регистрации прав покупателя, выигравшего торги, ему фактически достаточно представить в регистрационную службу лишь те документы, которые подтверждают, что он является победителем торгов, заключил соответствующий договор и выплатил стоимость имущества.
В.Ф.Филатова
К. ю. н.,
консультант по налогам и сборам
Палата налоговых консультантов
