RSS
Информация
Реклама
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Преимущества
Преимущества ипотечного кредита очевидны:
вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита;
плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость;
налогов уплачивается меньше. Все выплачиваемые проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от уплаты налога (исключаются из облагаемой базы по НДФЛ).
Вместе с тем необходимо реально оценивать свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита.
При получении кредита обратите внимание:
как начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга;
какие возникают дополнительные расходы, кроме платы за кредит, они могут оказаться существенными;
обязательно приплюсуйте к своим расходам затраты по страхованию, которые составляют примерно 1,5% от остаточной суммы долга;
есть ли возможность досрочного погашения кредита.
Ипотечные кредиты выдаются банками, условия кредитования у которых разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.
Кредит может быть выдан как в национальной, так и иностранной валюте. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает самостоятельно. Все зависит от того, на какой срок берется кредит. Следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно, поэтому имеет смысл брать ипотечные кредиты в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.
При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более "длинные" кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный - до 30 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15 - 10%.
Оформление кредита
Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.
Стандартный пакет документов для ипотеки:
заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка;
копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);
копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении ИНН);
копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
копия свидетельства о браке/разводе и брачного контракта (при наличии);
копия свидетельства о рождении детей;
копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
документы, подтверждающие доходы.
Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация:
документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). при наличии в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;
документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период 6 месяцев;
документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: своевременное внесение квартирной платы, оплату коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода, год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;
справка из наркологического диспансера;
справка из психоневрологического диспансера.
По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.
Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от банка. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии можно переходить к выбору жилья. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк:
правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
паспорт на жилье с его планом;
сертификат об оценке квартиры;
справку о регистрации (форма 9) и характеристику жилого помещения (форма 7);
справку об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
выписку из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).
Банк проверяет "юридическую чистоту" представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это необходимое условие получения ипотечного кредита.
Ипотечное страхование
По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.
При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.
Что касается утраты права собственности на жилье, то одни банки требуют страховать этот риск на весь период кредитования, а другие - только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.
Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3 - 0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3 - 1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение "юридическая чистота" жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 - 0,7%.
При ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование составляют, как правило, 1 - 1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.
Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором - после оформления жилья в собственность.
При заключении договора ипотечного страхования следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены.
После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования наступает долгожданный момент заключения договора ипотечного кредитования. Поскольку оформление ипотечного кредита это многоэтапная процедура, можно привлечь ипотечного брокера.
Способы погашения ипотечного кредита
Способ погашения ипотечного кредита зависит от периодичности осуществления платежей, срока и размера платежей, а также формы платежей (наличными денежными средствами, безналичным путем).
В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные кредитным договором сроки платежа, могут применяться штрафные санкции.
Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата могут быть расценены кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.
Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита заемщик должен подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения.
Некоторые полезные советы
При получении кредита необходимо ежемесячно (в строго определенный день) вносить платежи в счет уплаты основного долга и процентов по кредиту. В большинстве случаев можно внести деньги наличными на счет в отделении банка-кредитора или безналичным переводом из другого банка (например, дав поручение бухгалтерии работодателя ежемесячно переводить определенную сумму по указанным реквизитам). Главное, чтобы ко дню очередного платежа на вашем текущем счете была необходимая сумма. В случае просрочки банкам может быть начислен штраф (0,2 - 0,5% за каждый день задержки платежа).
Оцените свои возможности. Прежде всего определите, на какую сумму кредита вы можете претендовать и во сколько в итоге обойдется квартира. Сделать это помогут кредитные калькуляторы, размещенные на сайтах многих банков.
Процентная ставка - это еще не все. Соглашаться на кредит под более чем 15% годовых в рублях и 12% годовых в валюте не стоит. Однако имейте в виду, что банк может декларировать низкую процентную ставку, но при этом устанавливать довольно значительные "компенсирующие" сборы, например ежегодную комиссию за ведение счета или завышенные ставки близкой страховой компании.
Внимательно читайте договор. Идеальный вариант - проконсультироваться с юристом на предмет "тонких" моментов заключаемого контракта. Особое внимание обратить на возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывов в платежах, ответственность заемщика в случае просрочки и т.п.
Будьте готовы к неожиданностям. Не исключено, что получение кредита потребует от вас дополнительных вложений помимо банковских сборов. Довольно значительную сумму обычно составляют затраты на поиски квартиры - услуги риелтора, сбор документов и т.п.
Подберите риелтора. Агент по недвижимости должен быть лояльным к ипотеке. В противном случае он будет твердить, что "чистая" продажа квартиры прошла бы быстрее, возмущаться при запросе дополнительных документов и требовать доплаты. Кроме того, риелтор должен дать гарантию юридической чистоты квартиры.
Еще раз подумайте. По мнению большинства заемщиков, если есть возможность обойтись без ипотеки и купить квартиру, получив обычный кредит, стоит ею воспользоваться. С учетом процентных выплат стоимость "ипотечной" квартиры возрастает на 60 - 90%. Кроме того, до полного погашения кредита вы не сможете свободно распоряжаться жильем, любая сделка с ним должна согласовываться с банком-залогодержателем.
Д.Шевчук
Заместитель генерального директора
INTERFINANCE (ООО "ИНТЕРФИНАНС МВ")
Преимущества
Преимущества ипотечного кредита очевидны:
вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита;
плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость;
налогов уплачивается меньше. Все выплачиваемые проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от уплаты налога (исключаются из облагаемой базы по НДФЛ).
Вместе с тем необходимо реально оценивать свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита.
При получении кредита обратите внимание:
как начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга;
какие возникают дополнительные расходы, кроме платы за кредит, они могут оказаться существенными;
обязательно приплюсуйте к своим расходам затраты по страхованию, которые составляют примерно 1,5% от остаточной суммы долга;
есть ли возможность досрочного погашения кредита.
Ипотечные кредиты выдаются банками, условия кредитования у которых разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.
Кредит может быть выдан как в национальной, так и иностранной валюте. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает самостоятельно. Все зависит от того, на какой срок берется кредит. Следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно, поэтому имеет смысл брать ипотечные кредиты в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.
При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более "длинные" кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный - до 30 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15 - 10%.
Оформление кредита
Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.
Стандартный пакет документов для ипотеки:
заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка;
копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);
копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении ИНН);
копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
копия свидетельства о браке/разводе и брачного контракта (при наличии);
копия свидетельства о рождении детей;
копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
документы, подтверждающие доходы.
Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация:
документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). при наличии в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;
документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период 6 месяцев;
документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: своевременное внесение квартирной платы, оплату коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода, год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;
справка из наркологического диспансера;
справка из психоневрологического диспансера.
По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.
Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от банка. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии можно переходить к выбору жилья. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк:
правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
паспорт на жилье с его планом;
сертификат об оценке квартиры;
справку о регистрации (форма 9) и характеристику жилого помещения (форма 7);
справку об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
выписку из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).
Банк проверяет "юридическую чистоту" представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это необходимое условие получения ипотечного кредита.
Ипотечное страхование
По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.
При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.
Что касается утраты права собственности на жилье, то одни банки требуют страховать этот риск на весь период кредитования, а другие - только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.
Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3 - 0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3 - 1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение "юридическая чистота" жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 - 0,7%.
При ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование составляют, как правило, 1 - 1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.
Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором - после оформления жилья в собственность.
При заключении договора ипотечного страхования следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены.
После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования наступает долгожданный момент заключения договора ипотечного кредитования. Поскольку оформление ипотечного кредита это многоэтапная процедура, можно привлечь ипотечного брокера.
Способы погашения ипотечного кредита
Способ погашения ипотечного кредита зависит от периодичности осуществления платежей, срока и размера платежей, а также формы платежей (наличными денежными средствами, безналичным путем).
В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные кредитным договором сроки платежа, могут применяться штрафные санкции.
Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата могут быть расценены кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.
Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита заемщик должен подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения.
Некоторые полезные советы
При получении кредита необходимо ежемесячно (в строго определенный день) вносить платежи в счет уплаты основного долга и процентов по кредиту. В большинстве случаев можно внести деньги наличными на счет в отделении банка-кредитора или безналичным переводом из другого банка (например, дав поручение бухгалтерии работодателя ежемесячно переводить определенную сумму по указанным реквизитам). Главное, чтобы ко дню очередного платежа на вашем текущем счете была необходимая сумма. В случае просрочки банкам может быть начислен штраф (0,2 - 0,5% за каждый день задержки платежа).
Оцените свои возможности. Прежде всего определите, на какую сумму кредита вы можете претендовать и во сколько в итоге обойдется квартира. Сделать это помогут кредитные калькуляторы, размещенные на сайтах многих банков.
Процентная ставка - это еще не все. Соглашаться на кредит под более чем 15% годовых в рублях и 12% годовых в валюте не стоит. Однако имейте в виду, что банк может декларировать низкую процентную ставку, но при этом устанавливать довольно значительные "компенсирующие" сборы, например ежегодную комиссию за ведение счета или завышенные ставки близкой страховой компании.
Внимательно читайте договор. Идеальный вариант - проконсультироваться с юристом на предмет "тонких" моментов заключаемого контракта. Особое внимание обратить на возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывов в платежах, ответственность заемщика в случае просрочки и т.п.
Будьте готовы к неожиданностям. Не исключено, что получение кредита потребует от вас дополнительных вложений помимо банковских сборов. Довольно значительную сумму обычно составляют затраты на поиски квартиры - услуги риелтора, сбор документов и т.п.
Подберите риелтора. Агент по недвижимости должен быть лояльным к ипотеке. В противном случае он будет твердить, что "чистая" продажа квартиры прошла бы быстрее, возмущаться при запросе дополнительных документов и требовать доплаты. Кроме того, риелтор должен дать гарантию юридической чистоты квартиры.
Еще раз подумайте. По мнению большинства заемщиков, если есть возможность обойтись без ипотеки и купить квартиру, получив обычный кредит, стоит ею воспользоваться. С учетом процентных выплат стоимость "ипотечной" квартиры возрастает на 60 - 90%. Кроме того, до полного погашения кредита вы не сможете свободно распоряжаться жильем, любая сделка с ним должна согласовываться с банком-залогодержателем.
Д.Шевчук
Заместитель генерального директора
INTERFINANCE (ООО "ИНТЕРФИНАНС МВ")
